قانون انباری آپارتمان ،همه چیز درباره انباری ساختمان - وبلاگ سرمایه

به گزارش وبلاگ سرمایه، قانون انباری آپارتمان

در گذشته ساختمان های داری حیاط بزرگ بودند. بعلاوه اتاق های بزرگ و گاها فضاهایی که با وجود وسایل بسیار خیلی شلوغ دیده نمی شد. گاها اتاق هایی در خانه های قدیمی بود که محل انبار وسایل و مواد غذایی بود. امروزه با افزایش چشمگیر جمعیت در شهرها کم کم متراژ خانه ها و به تبع آن تعداد اتاق ها کاهش یافته است. آپارتمان ها واحدهای مسکونی کوچکی دارند و تمام وسایل یک خانواده هر چند کوچک در آن جای نمی گیرد. از طرفی بعضی وسایل در هر خانه ای وجود دارد که در سال شاید به تعداد انگشتان یک دست از آنها استفاده گردد. به همین علت برای نگهداری از آن به فضایی احتیاج است. در آپارتمان ها برای وسایل بلااستفاده یا کم استفاده محلی به نام انباری در نظر گرفته شده است. برای آشنایی با قانون انباری آپارتمان و نحوه ساخت آن با این مقاله همراه باشید.

تعریف انباری آپارتمان

در تعریف انباری آپارتمان چنین آمده است که انباری محلی برای نگه داری وسایلی می باشد که ضرورت استفاده کمتری دارد و در خود واحد برای آن امکان نگهداری نیست. در واقع انباری محل نگهداری وسایلی است که کم استفاده می باشد. ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در خصوص قسمت های اختصاصی صحبت نموده است که انباری نیز جز آن می باشد. جزییات انباری باید به طور دقیق در سند نوشته شود. انباری جز متعلقات یک ساختمان ذکر شده است و باید در سند قید شود. بعلاوه حقوق ناشی از انباری باید به خریدار یا مستاجر نو انتقال یابد. شهرداری، هنگام صدور گواهی انتها کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار داده است.

قوانین انباری در ساختمان و آپارتمان

در قانون تملک آپارتمان ها در خصوص انباری صحبت شده است. برای درک بیشتر موضوع ابتدا باید بدانیم شرایط مالکیت در ساختمان به چه شکل است. مطابق گفته قانون هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک های متعدد باشد، دارای دو نوع مالکیت است. مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک.

مالکیت مشترک یا مشاعات به آن قسمت از ملک گفته می شود که در ید تمامی مالکان قرار گرفته است. در واقع همه مالکان صاحب آن بخش هستند و هیچ کدام بدون اذن دیگران حق تصرف آن را ندارد.

در مقابل ملک مشترک ، ملک خصوصی یا مالکیت اختصاصی قرار گرفته است که مالکان هر یک در آن بخش به تنهایی مالکیت دارند و بدون اذن دیگری حق تصرف در آن را دارند.

قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:

- آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی نماید و سند به نام مالک است.

- انباری (یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می شود. برای مثال: انباری شمارۀ 5 متعلق به واحد 5 است.)

- پارکینگ

اصطلاحا می گویند این بخش ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است. مالک آپارتمان، مالک اختصاصی آپارتمان خود، انباری و پارکینگ است.

قوانین اجازه و فروش انباری در آپارتمان چگونه است ؟

انباری از متعلقات واحد مسکونی می باشد و فروش یا واگذاری آن به غیر از ساکنین یا مالکین خلاف مقررات است. از نظر عرفی نیز بخاطر ورود غیر به ساختمان فروش انباری یا اجاره آن به غیر مجاز نیست. این کار امنیت ساختمان را به خطر می اندازد. برای همین در اسناد رسمی انتقال آپارتمان توصیه می شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان ساختمان ممنوع است . با این حال مالکیت انباری مانند پارکینگ، می تواند به صورت مشاعات یا اختصاصی باشد مگر زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود که در آن صورت می توان ادعای مالکیت بر آن را داشت.

سوالات درباره قوانین انباری ساختمان

از مسائلی که معمولا در ساختمان ها پیش می آید و باید جواب داده شود این است که آیا مالک می تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟

در پاسخ باید گفت، انباری در هر ساختمان از جمله متعلقات آن ساختمان می باشد و مالکان آپارتمان ها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی می باشد و واگذاری هر قسمت از آن به غیر از شرکای ساختمان مغایر قوانین می باشد. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها، عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

آیا متراژ انباری در قدرالسهم آپارتمان به حساب می آید؟ باید گفت اگر متراژ انباری (یا هر قسمت غیرمسکونی دیگر) و موقعیت دقیق آن، در سند خانه ثبت شده باشد، در محاسبه قدرالسهم انبار آپارتمان در نظر گرفته می شود. اما اگر در متراژ اختصاصی سند واحد مسکونی قید نشود که متراژ انباری آن چقدر است بصورت مشاع محسوب می شود.

نحوه محاسبه قیمت انباری

اگر انباری در سند اختصاصی واحد ثبت نشود ، در چنین حالتی حق خرید و فروش و قیمت هر متر مربع از مساحت انباری، بر اساس توافق همه ساکنان صورت می گیرد. طبق قوانین نو، شهرداری به هنگام صدور گواهی انتها ساختمان، انباری را جزء قسمت های اختصاصی قرار می دهد و این موضوع در صورت مجلس تفکیکی هم ثبت می شود. این سبب می شود تا بصورت اختصاصی میزان و متراژ آن معین شود. در صورت اختصاصی شدن انبار ، اجاره ، واگذاری و یا خرید و فروش آن به افرادی غیر از ساکنین ساختمان غیر قانونی است. باید به این نکته توجه کرد که اگر چه انبار جزء ملک اختصاصی صاحب خانه است، چون در قسمت عمومی ساختمان قرار گرفته است، مشمول قوانین مشاعات می شود. یعنی اگر به شخصی خارج از ساختمان واگذار و یا اجاره داده شود، باعث ایجاد مزاحمت و حتی ناامنی برای سایر ساکنین ساختمان می شود و در نتیجه قانونی نیست.

اگر متراژ انباری در سند اختصاصی هر واحد ثبت شده باشد ، در این حالت هم، قیمت هر متر مربع از مساحت انباری متفاوت با هر متر مربع از خود واحد خواهد بود. این میزان با اعمال یک ضریب (معمولاً یک دهم یا یک بیستم) در قیمت هر متر مربع خود آپارتمان به حساب می آید.

قانون ساخت انباری

در ساخت انباری ها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث شان بسیار مهم است و دارای قاعده و قانون می باشد. مطابق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها، تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی انتها کار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست، مگر اینکه در گواهی انتها کار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی انتها کار رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشترکات محسوب می شود.

قدم اول - محل احداث و ساخت انباری معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. ساخت انباری در ساختمان های داری زیر زمین فقط در صورتی مجاز است که محل ساخت زیر زمین باشد. این بدان جهت است که پارکینگ اشغال نشود.

قدم دوم - ساخت انباری : باید توجه کرد که طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انبار ها در ساختمان ها حداقل ارتفاع در فضای انباری که برای مدت طولانی در آن ها توقف نمی شود، 2 متر و 10 سانت می باشد. در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺗﺪاﺑﯿﺮی ﺑﺮای ﺗﻬﻮیه ﻓﻀﺎی اﻧﺒﺎری ﮐﻪ ﺑﺮای ﻣﺪت ﻃﻮﻻﻧﯽ در آن ها ﺗﻮﻗﻒ ﻧﻤﯽ ﺷﻮد، پیش ﺑﯿﻨﯽ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ روی ﺳﻄﺢ در، ﺑﺎﯾﺪ ﺷﯿﺎرﻫﺎﯾﯽ ﺟﻬﺖ ورود و ﺧﺮوج ﻫﻮا ﺗﻌﺒﯿﻪ ﮔﺮدد. در ﺻﻮرت ﺣﻀﻮر ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت اﻓﺮاد در اﻧﺒﺎری ﻫﺎی ﺗﺨﺼﺼﯽ ﯾﺎ ﺣﺮﻓﻪ ای و ﯾﺎ اﺳﺘﻔﺎده از آن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎی اﻗﺎﻣﺖ ﯾﺎ اﺷﺘﻐﺎل ﺑﺮﺧﯽ اﻓﺮاد، ﺑﺎﯾﺪ ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﻧﻮع ﻓﻀﺎﻫﺎ در ﺧﺼﻮص اﻧﺪازه ها، ارتفاع، تهویه و نورگیری الزامی و… رعایت شود.

مهم ترین ضوابط دَرِ انباری که در زیر زمین واقع شده، می توان به موارد زیر اشاره نمود:

- دَرِ انباری تحت هر شرایطی باید باید به سمت بیرون باز شود.

- حداقل عرض دَرِ انباری در طرح هایی که فضای کافی وجود ندارد، یک متر است.

- دَرِ انباری به علت تعویض هوا، باید از نوع شیاردار باشد.

ساخت انباری روی پشت بام

در بعضی از ساختمان ها گاها انباری را به جای ساختن در پارکینگ یا زیر زمین بر روی پشت بام می سازند. این بدان جهت است که گاها فضا برای انباری در پارکینگ وجود ندارد یا زیر زمینی نیست تا در آن انباری احداث کرد. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع مانند پشت بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، رضایت همه مالکان نیز شرط است. در این رابطه، هر گونه ساخت و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در زمینه احداث انباری بر روی پشت بام بعد از هماهنگی های لازم ، رعایت نکات زیر ضروری می باشد:

- رعایت دستورالعمل احداث انباری های واحد های مسکونی آپارتمانی (سه طبقه بر روی پیلوت و بالاتر) بر روی پشت بام با حداقل مساحت 1.5 و حداکثر 3 مترمربع، با عرض مفید حداقل یک متر و حداکثر ارتفاع از کف تا بالای سقف 2.5 متر الزامی است.

- دَرِ هر انباری در پشت بام ساختمان ها باید در راهروی مسقف و روبروی یکدیگر باشد و درها در نماهای اصلی دیده نشود.

- احداث انباری در پشت بام ساختمان های دارای یک بَر از انتهای پشت بام و در ساختمان های دوبَر در محل اضلاع مشترک با همسایه و در ساختمان های دو کله در میانه ساختمان با حداکثر عقب نشینی معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع دارای نمای ملک الزامی است.

- دیواره های حجم حاصله از ایجاد انباری ها در پشت بام باید با مصالح مرغوب نماسازی شود.

- احداث سرکش و سایبان از حجم فضای انباری بر روی پشت بام مجاز نیست.

ساخت انباری در پارکینگ

پارکینگ محلی برای توقف وسایل نقلیه می باشد و لذا ساخت انباری در آن منطقی نیست با این حال براساس ماده 3 آیین نامه آپارتمان ها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان می توانند در خصوص استفاده از پارکینگ به عنوان انباری، در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ نمایند. حال باید دید عرف با این موضوع چطور برخورد می نماید. بعضی مالکین با قبول این که بخشی از پارکینگ به فضای انباری اختصاص یابد مسئله ای ندارند اما ممکن است بعضی مخالف باشد. برای رسیدن به این نتیجه که در پارکینگ انباری بنا شود باید تمامی مالکین موافقت خود را اعلام نمایند.

نتیجه گیری

با توجه به موارد بالا آنچه در خصوص قوانین ساختمان و انباری آن صادق است این است که وجود انباری در ساختمان ها یک احتیاج محسوب می شود. از طرفی انباری بخشی از متعلقات ساختمان است و آن را نمی توان به هیچ وجه جدای از واحد مسکونی فروخت. اجاره آن هم در صورتی مجاز است که مستاجر آن از خود ساختمان باشد. علاوه بر آن قوانین ساخت انباری نیز مهم است و باید مطابق استاندارهای لازم ساخته شود. نحوه محاسبه قیمت انباری در قیمت کل ساختمان نیز یک دهم یا یک بیستم قیمت متراژی خانه است.

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد می کنیم: فرهنگ آپارتمان نشینی و همسایه داری ،آداب و قوانین